모아타운 대상지 선정 가부 결정에 영향을 미치는 동의율 징구 노하우를 알아보는 분들이라면 단순히 주민 동의서 숫자를 많이 모으는 것만 생각해서는 안 됩니다. 실제 모아타운 주민제안은 토지등소유자 수와 토지면적이라는 두 가지 기준을 함께 충족해야 하고, 동의서를 많이 받았더라도 노후·불량건축물 소유자의 참여가 충분하지 않거나 반대 비율이 높거나 투기성 거래가 의심되는 경우에는 사업 추진 과정에서 별도의 검토를 받을 수 있기 때문입니다. 특히 최근에는 서울시가 주민제안 과정의 투명성과 신뢰성을 높이기 위해 전자동의 방식을 도입하면서 과거처럼 종이 동의서만 빠르게 많이 확보하는 방식보다 정확한 소유자 확인과 충분한 설명, 동의서 관리가 더욱 중요해졌습니다.
오늘 제가 준비한 포스팅에서는 모아타운 대상지 선정 가부 결정에 영향을 미치는 동의율 징구 노하우를 실제 현장에서 주민설명과 동의서 수집을 준비한다는 생각으로 하나씩 정리해보겠습니다. 현재 서울시 주민제안 방식에서는 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의를 갖추는 것이 기본적인 주민제안 동의요건이며, 단순한 숫자 달성 외에도 노후·불량건축물 소유자의 동의 수준과 반대 동의율, 최근 매입한 건축물 소유자의 동의 상황, 부동산 이상거래 여부 등이 함께 검토될 수 있습니다. 따라서 동의율을 높이는 가장 현실적인 방법은 주민들에게 무조건 찬성을 요청하는 것이 아니라 사업의 장점과 위험요인을 투명하게 설명하고, 소유자별로 궁금한 부분을 해소한 뒤 스스로 동의할 수 있도록 절차를 정리하는 것입니다.
모아타운 대상지 선정에서 동의율이 중요한 이유부터 이해하기
모아타운은 대규모 재개발을 추진하기 어려운 노후 저층주거지를 대상으로 여러 소규모 정비사업을 하나의 관리계획 안에서 연계해 주거환경을 개선하는 방식입니다. 따라서 처음부터 모든 토지등소유자가 같은 생각을 가지고 있는 경우보다 각 필지와 주택의 소유관계가 복잡하고 주민마다 사업에 대한 기대와 우려가 다른 경우가 많습니다. 이런 지역에서 주민제안 방식으로 관리계획 수립을 추진하려면 충분한 주민 참여가 필요하기 때문에 동의율이 중요한 판단요소가 됩니다.
현재 서울시가 안내하는 모아타운 주민제안의 기본 동의요건은 토지등소유자 수의 60% 이상과 토지면적의 2분의 1 이상입니다. 여기에서 두 기준은 서로 대체되는 관계가 아니라 함께 충족해야 하는 기준으로 이해하는 것이 좋습니다. 예를 들어 토지등소유자 65%가 동의했더라도 동의자들이 보유한 토지면적의 합계가 절반에 미치지 못한다면 충분하지 않을 수 있습니다. 반대로 토지면적 기준을 넉넉하게 확보했더라도 토지등소유자 수가 60%에 미달하면 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
그래서 동의율 징구를 시작하기 전에 단순한 소유자 수부터 계산하는 것이 아니라 전체 토지등소유자 명부와 토지면적을 정확하게 정리하는 것이 중요합니다. 한 필지에 여러 명의 공유자가 있다면 소유자 수를 어떻게 산정하는지, 같은 사람이 여러 필지를 가지고 있다면 어떤 방식으로 집계되는지 등을 먼저 확인해야 합니다. 동의서 작성 이후 숫자를 다시 계산하면서 오류를 발견하면 이미 받은 동의서를 다시 확인해야 하는 일이 생길 수 있기 때문입니다.
동의율 징구의 출발점은 동의서를 받는 기술이 아니라 정확한 모수를 만드는 것입니다. 전체 소유자 수가 100명이라고 생각하고 60명을 받았는데 실제 행정자료상 토지등소유자가 110명이었다면 동의율은 54.5%에 불과합니다. 반대로 명의가 바뀐 소유자에게 과거 소유자의 동의를 받아두었다면 나중에 동의서의 유효성을 다시 확인해야 할 수 있습니다. 따라서 주민제안 초기 단계에서 최신 토지등소유자 현황을 정리하고, 소유권 변동이 발생하면 계속 갱신하는 작업이 필요합니다.
동의율을 충분히 확보하는 것만으로 대상지 선정이 보장되는 것은 아닙니다. 서울시는 주민제안의 적정범위를 검토하면서 지역 내 갈등과 투기 가능성도 함께 살펴보고 있습니다. 특히 노후·불량건축물 소유자의 동의가 충분하지 않은 경우, 특정 시점 이후 건축물을 매입한 소유자의 동의가 일정 수준 이상인 경우, 반대 동의율이 높은 경우, 부동산 이상거래로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우 등에는 주민제안이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
이런 기준을 보면 동의율을 높일 때 단순한 양적 목표만 정해놓는 것보다 주민 구성의 질적 특성을 함께 관리해야 한다는 것을 알 수 있습니다. 예를 들어 100명의 토지등소유자 중 70명이 동의했다고 하더라도 노후한 기존주택을 가진 원주민들의 반대가 강하고 최근 거래자들의 동의가 대부분이라면 사업 추진에 대한 갈등이 커질 수 있습니다. 따라서 동의율을 관리할 때 전체 찬성률과 함께 어떤 유형의 소유자가 동의했는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
모아타운 동의서 징구 전에 반드시 만들어야 할 소유자 관리표
동의서 징구를 실제로 시작할 때 가장 먼저 만들어야 하는 것은 주민들에게 보여주는 홍보물이 아니라 내부에서 사용하는 소유자 관리표입니다. 대상지에 포함되는 필지별로 토지등소유자의 이름, 소유관계, 토지면적, 건축물 유무, 노후·불량건축물 해당 여부, 연락 가능 여부, 설명 완료 여부, 동의 여부, 동의서 제출 여부 등을 구분해 관리하면 전체 진행상황을 훨씬 정확하게 파악할 수 있습니다.
특히 토지등소유자 수 기준과 토지면적 기준을 별도로 관리하는 것이 중요합니다. 동의자 수만 표시한 표를 가지고 있으면 60%를 넘겼다고 착각하기 쉽지만 실제 토지면적 기준이 부족한 상황을 놓칠 수 있습니다. 반대로 대형 필지를 보유한 소수의 소유자가 동의하면 면적기준은 빠르게 확보할 수 있지만 사람 수 기준이 부족해질 수 있습니다. 따라서 전체 토지면적, 동의 토지면적, 전체 소유자 수, 동의자 수를 네 개의 숫자로 매번 업데이트하는 것이 좋습니다.
공유지분이 있는 필지는 더욱 세심하게 관리해야 합니다. 한 필지를 여러 사람이 공유하고 있다면 각 소유자의 권리관계와 동의방식이 일반적인 단독소유 필지와 다를 수 있기 때문입니다. 부부 공동명의나 상속으로 여러 명이 공동소유한 필지도 있을 수 있으므로 단순히 한 주소에서 한 명만 만나 동의서를 받았다고 전체 소유자의 동의가 끝났다고 생각하지 않는 것이 좋습니다.
소유자 관리표에는 동의 여부뿐만 아니라 아직 설명하지 않은 사람과 반대하는 사람을 명확하게 구분해두는 것이 좋습니다. 무응답과 반대는 전혀 다른 상태이기 때문입니다. 연락이 되지 않는 소유자를 자동으로 반대자로 분류하면 실제 주민 분위기를 잘못 판단할 수 있고, 반대로 명확한 반대 의사를 밝힌 사람을 단순 미응답으로 관리하면 갈등요인을 놓칠 수 있습니다.
소유자별로 반대 이유를 기록해두는 것도 도움이 됩니다. 예를 들어 어떤 분은 사업 자체가 싫어서 반대하는 것이 아니라 추가분담금이 걱정되어 반대할 수 있고, 다른 분은 이주기간과 세입자 문제를 걱정할 수 있습니다. 또 어떤 분은 현재 집을 매도할 계획이 있어 개발사업 자체에 관심이 없을 수도 있습니다. 이유가 다르면 설명해야 할 내용도 달라지므로 반대 이유를 구체적으로 분류해두는 것이 좋습니다.
연락이 안 되는 소유자도 별도로 관리해야 합니다. 주소가 변경된 소유자, 해외 거주자, 상속이 아직 정리되지 않은 소유자, 법인 소유자 등은 일반적인 방문설명만으로 동의서를 받기 어려울 수 있습니다. 이런 사람들을 마지막에 한꺼번에 처리하려고 하면 동의율이 50% 후반에서 정체되는 상황이 발생하기 쉬우므로 초기부터 별도 담당자를 정해 지속적으로 관리하는 것이 좋습니다.
최근에는 서울시가 모아타운 주민제안 과정에서 전자서명 기반 전자동의 시스템을 도입하고 관련 비용을 지원하는 사업도 추진하고 있습니다. 전자동의를 활용하면 종이 동의서의 분실이나 훼손, 대리서명 등의 위험을 줄이고 징구과정을 투명하게 관리할 수 있다는 장점이 있습니다. 따라서 해당 사업이 전자동의 지원대상에 해당한다면 무작정 종이 서류만 준비하기보다 전자동의 활용 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
주민 동의율을 높이는 가장 현실적인 설명과 징구 순서
주민 동의율을 높이는 과정에서 가장 효과적이지 않은 방법은 처음 만난 주민에게 동의서부터 내미는 것입니다. 소유자가 모아타운의 개념과 본인이 얻게 될 수 있는 변화, 부담할 수 있는 비용, 사업이 불발될 가능성까지 충분히 이해하지 못한 상태에서 서명을 요청하면 단기적으로 몇 장을 받을 수 있어도 나중에 동의를 철회하거나 주변 주민에게 부정적인 이야기가 퍼질 가능성이 높습니다. 따라서 처음에는 동의서를 받는 것보다 사업을 이해시키는 것을 우선해야 합니다.
첫 번째 설명에서는 모아타운이 무엇인지부터 간단하게 설명하는 것이 좋습니다. 여러 소규모 정비사업을 연계하는 관리계획이라는 점, 노후 주거지의 도로와 주차장, 공원 등 기반시설과 주택 정비를 함께 검토한다는 점, 개별 사업구역의 정비사업과 모아타운 관리계획의 역할이 다르다는 점을 이해시키면 좋습니다. 너무 복잡한 용어를 사용하기보다 현재 동네에서 어떤 문제를 해결하려는 것인지부터 이야기하는 편이 주민의 이해를 높이는 데 도움이 됩니다.
두 번째 설명에서는 기대효과와 한계를 함께 제시해야 합니다. 용도지역이나 건축규제 완화 등으로 사업성을 높일 수 있는 가능성이 있지만 모든 토지등소유자에게 동일한 금액의 이익이 보장되는 것은 아니며, 사업이 실제 착공과 준공까지 진행되기 위해서는 별도의 절차와 추가 동의가 필요할 수 있다는 점을 솔직하게 설명하는 것이 좋습니다.
주민을 설득할 때 가장 중요한 것은 장점만 설명하지 않는 것입니다. 추가분담금이 발생할 가능성, 사업기간이 길어질 수 있다는 점, 세입자와의 관계, 기존 주택의 가치와 권리산정기준일 문제, 실제 사업구역에서 빠질 가능성 등을 함께 설명해야 합니다. 주민이 나중에 다른 경로로 부정적인 정보를 접했을 때 ‘처음부터 제대로 설명받지 못했다’고 느끼면 동의율보다 더 중요한 주민 신뢰가 무너질 수 있습니다.
세 번째 단계에서 개인별 질문을 받는 것이 좋습니다. 고령자는 이주와 재입주 문제를 중요하게 생각할 수 있고, 임대인은 임대수익과 세입자 보상에 관심이 많을 수 있으며, 실거주자는 신축주택의 규모와 분담금에 관심이 많을 수 있습니다. 같은 사업이라도 소유자의 입장이 다르기 때문에 모두에게 똑같은 설명자료를 읽어주는 것보다 본인이 가장 궁금해하는 부분부터 설명하는 것이 효과적입니다.
그 다음에 동의서 작성을 안내하는 것이 좋습니다. 동의서에는 본인이 무엇에 동의하는지, 개인정보 처리와 관련된 내용은 무엇인지, 언제 작성하는지 등을 충분히 확인하게 한 뒤 서명하도록 해야 합니다. 특히 빈 서류에 서명을 먼저 받아두고 나중에 내용을 채우는 방식이나 대리서명을 관행처럼 사용하는 것은 피해야 합니다. 동의서의 신뢰성이 흔들리면 사업 전체에 대한 주민 신뢰도 훼손될 수 있습니다.
동의서를 받은 후에도 끝이 아닙니다. 서류에 필수 기재사항이 빠지지 않았는지, 서명이나 날인이 제대로 되었는지, 소유자와 대상 토지가 정확히 연결되는지 바로 확인해야 합니다. 나중에 수십 장의 동의서를 모아서 한꺼번에 검수하려 하면 누락된 항목을 다시 받으러 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
반대 주민과 미응답 주민을 관리하는 방법
모아타운 동의율 징구에서는 찬성 주민보다 반대하거나 답변하지 않는 주민을 어떻게 관리하느냐가 실제 성패에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 동의율이 50%를 넘어 60%에 가까워지면 남아 있는 주민 중에는 적극적인 반대자가 많거나 오랫동안 연락이 닿지 않는 사람들이 포함될 수 있기 때문입니다. 이 단계에서 무리하게 압박하면 주민 갈등이 커질 수 있으므로 반대 이유를 파악하고 사실관계를 정리하는 접근이 필요합니다.
반대 주민을 만나면 먼저 반대 이유를 끝까지 듣는 것이 좋습니다. 추가분담금이 걱정된다면 아직 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 특정 금액을 단정하지 말아야 하고, 사업기간이 걱정된다면 현재 단계에서 확정된 일정과 아직 정해지지 않은 절차를 구분해 설명하는 것이 좋습니다. 세입자 문제를 걱정한다면 세입자 보호와 손실보상 관련 기준이 별도로 있다는 점을 설명하되, 실제 금액이나 결과를 임의로 약속하지 않는 것이 중요합니다.
반대 주민에게 ‘다른 사람들은 다 찬성했다’는 식으로 압박하는 것은 장기적으로 좋은 방법이 아닙니다. 오히려 현재 동의율과 법정요건을 투명하게 공개하고 본인이 동의하지 않더라도 질문할 권리가 있다는 점을 인정하는 것이 주민 신뢰를 높이는 데 도움이 됩니다. 모아타운은 동의율만 채우면 끝나는 사업이 아니라 관리계획과 각 사업구역의 정비사업이 계속 이어지기 때문에 초기 갈등을 줄이는 것이 중요합니다.
미응답 주민은 반대 주민과 별도로 접근해야 합니다. 연락처가 없어서 못 만난 것인지, 바빠서 설명을 듣지 않은 것인지, 사업에 관심이 없어서 응답하지 않는 것인지가 다르기 때문입니다. 안내문을 우편으로 보내거나 연락 가능한 가족과 연결하거나 정해진 주민설명회 일정을 안내하는 등의 방법으로 접촉 기회를 늘리는 것이 좋습니다.
여기서 동의율을 숫자로만 관리하지 말고 지역별로 나누어 보는 것도 중요합니다. 예를 들어 전체 100명 중 62명이 동의했다고 하더라도 특정 골목의 소유자들이 대거 반대하고 있다면 관리계획 수립 과정에서 갈등이 크게 나타날 수 있습니다. 반면 대부분의 블록에서 고르게 동의가 형성되어 있다면 상대적으로 안정적인 주민 분위기를 만들 수 있습니다.
또한 노후·불량건축물 소유자의 동의가 충분한지도 따로 확인해야 합니다. 현재 서울시가 주민제안의 적정범위를 검토할 때 노후·불량건축물 소유자의 동의가 일정 수준에 미달하는 경우를 중요하게 보고 있기 때문에 전체 동의율 60%만 달성하는 것으로 충분하다고 생각해서는 안 됩니다. 마찬가지로 최근 매입한 건축물 소유자의 동의가 일정 수준을 넘는 경우에도 사업 추진에 대한 별도 검토가 이루어질 수 있으므로 소유자의 취득시점도 관리표에 함께 기록해두는 것이 좋습니다.
동의율 숫자보다 중요한 적정성 검토와 실제 대상지 선정 대응법
모아타운 대상지 선정 과정에서는 동의율만 높은 지역을 무조건 선정하는 방식으로 볼 수 없습니다. 서울시는 주민제안의 적정범위를 검토할 때 주민참여뿐 아니라 사업여건과 사업의 시급성, 사업효과성, 주민갈등 여부 등을 종합적으로 판단하고 있습니다. 따라서 동의율을 징구하는 단계에서부터 ‘우리 구역은 숫자가 충족되었으니 선정될 것’이라고 단정하기보다는 사업지역 자체가 모아타운의 목적에 적합한지도 함께 점검해야 합니다.
서울시가 제시한 검토기준 가운데 특히 주의할 부분은 노후·불량건축물 소유자의 동의가 충분하지 않은 경우입니다. 전체 소유자 동의율은 높지만 신축 또는 비교적 최근 건축물 소유자들의 동의가 집중되고 오래된 주택 소유자들의 참여가 낮다면 사업 필요성에 대한 의문이 생길 수 있습니다. 따라서 동의율을 모을 때는 단순한 찬성자 수를 늘리기보다 실제 정비가 필요한 주택 소유자가 사업의 필요성을 이해하고 참여하도록 만드는 것이 중요합니다.
또 하나 중요한 기준은 최근 매입한 건축물 소유자의 참여 비율입니다. 2022년 이후 매입한 건축물 소유자의 동의율이 일정 수준 이상인 경우 주민제안의 적정성을 검토할 때 문제가 될 수 있는 기준이 마련되어 있습니다. 이 기준은 단순히 최근에 매수한 사람을 배제한다는 뜻이라기보다 투기성 거래나 외부 투자수요가 사업을 주도하는 상황을 막기 위한 취지로 이해하는 것이 좋습니다.
따라서 동의율 관리표에는 소유자의 취득시점까지 표시해두는 것이 현실적으로 도움이 됩니다. 전체 동의율은 65%인데 그중 최근 취득자의 동의가 과도하게 많다면 별도의 설명이 필요할 수 있고, 반대로 오래전부터 거주하거나 보유해온 원주민의 참여가 균형 있게 형성되어 있다면 주민참여의 실질적인 분위기를 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.
반대 동의율도 중요합니다. 서울시 기준에서는 토지등소유자의 25% 이상 또는 토지면적의 3분의 1 이상에 해당하는 반대가 있는 경우 주민제안을 불허할 수 있는 검토기준이 제시되어 있습니다. 따라서 찬성 동의율을 60%에서 70%, 80%로 올리는 데만 집중할 것이 아니라 반대 주민이 얼마나 되는지도 반드시 별도로 관리해야 합니다.
예를 들어 소유자 100명 중 62명이 찬성하고 18명이 반대하며 20명이 미응답이라면 현재 찬성률은 62%지만 반대율은 18%입니다. 반면 70명이 찬성하고 25명이 반대한다면 찬성률은 더 높지만 반대율 역시 기준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 단순 찬성률만 보고 사업 안정성을 판단하면 안 되고 찬성·반대·미응답을 동시에 관리해야 합니다.
부동산 이상거래 역시 주의해야 합니다. 사업 추진 소문이 퍼진 뒤 짧은 기간에 지분거래가 집중되거나 사도 지분을 여러 사람이 쪼개 거래하는 현상이 나타나면 사업에 대한 신뢰성이 훼손될 수 있습니다. 서울시는 모아타운 내 사도 지분쪼개기 등 투기성 거래를 모니터링하고 있으며, 선정지역 내 도로를 토지거래허가구역으로 지정하는 방식으로 투기를 차단하는 정책도 시행하고 있습니다.
제가 실제로 동의율을 관리한다면 목표를 단순히 60%로 잡지 않고 최소한 65%에서 70% 정도의 안정적인 찬성 기반을 확보하되, 반대율과 노후건축물 소유자의 참여율, 최근 취득자 비중까지 동시에 관리할 것입니다. 물론 특정 수치까지 확보하면 무조건 선정된다는 의미는 아니며, 실제 사업은 서울시와 자치구의 현행 검토기준에 따라 종합적으로 판단됩니다.
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| 관리항목 | 확인할 내용 | 실무상 주의할 점 |
|---|---|---|
| 전체 소유자 수 | 최신 토지등소유자 현황 | 소유권 변경과 공유관계 수시 확인 |
| 찬성 동의율 | 토지등소유자 수 기준 60% 이상 | 단순 서명 수가 아니라 유효한 동의서인지 확인 |
| 토지면적 동의율 | 토지면적 1/2 이상 | 필지별 면적을 정확하게 집계 |
| 반대율 | 토지등소유자 기준 및 토지면적 기준 | 미응답과 반대를 구분해 관리 |
| 노후·불량건축물 소유자 | 노후주택 소유자의 실제 참여 정도 | 전체 동의율만으로 판단하지 않기 |
| 최근 취득자 | 2022년 이후 매입 건축물 소유자 동의현황 | 사업 추진이 투기성 거래에 의해 좌우되지 않는지 확인 |
| 부동산 거래 | 최근 지분거래와 이상거래 여부 | 사도 지분쪼개기 등 투기성 거래 주의 |
| 동의서 관리 | 작성자·필지·날짜·서명 상태 | 빈 서류와 대리서명 등 분쟁 가능성 차단 |
| 전자동의 | 전자서명 시스템 이용 가능 여부 | 현재 지원사업 및 적용 대상 여부 확인 |
질문 QnA
모아타운 주민제안은 동의율이 몇 퍼센트 있어야 하나요?
현재 서울시가 안내하는 주민제안 방식의 기본 동의요건은 토지등소유자 수의 60% 이상과 토지면적의 2분의 1 이상입니다. 두 기준을 함께 충족해야 하므로 소유자 수 기준만 넘기거나 토지면적 기준만 충족하는 것으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
동의서 60%를 받으면 모아타운 대상지로 확정되나요?
아닙니다. 60% 이상의 소유자 동의와 토지면적 2분의 1 이상은 주민제안의 기본적인 동의요건입니다. 실제 대상지 검토에서는 노후·불량건축물 소유자의 동의, 최근 매입자 동의율, 반대율, 부동산 이상거래 여부, 주민갈등과 사업여건 등 다양한 요소가 함께 검토될 수 있습니다.
모아타운 동의율을 높이려면 주민들에게 어떻게 설명하는 것이 좋나요?
장점만 설명하기보다 사업의 목적과 예상되는 장점, 추가분담금 가능성, 사업기간, 이주와 세입자 문제, 동의 후에도 추가 절차가 필요하다는 점 등을 함께 설명하는 것이 좋습니다. 주민이 충분히 이해한 뒤 스스로 동의하도록 하는 것이 장기적으로 주민갈등을 줄이는 데 도움이 됩니다.
반대하는 주민은 동의율 계산에서 어떻게 봐야 하나요?
반대와 미응답을 구분해서 관리하는 것이 좋습니다. 반대 의사를 명확하게 밝힌 주민은 별도로 집계하고 반대 이유를 파악해야 합니다. 서울시의 주민제안 검토기준에서는 토지등소유자의 25% 또는 토지면적의 3분의 1 이상이 반대하는 경우를 중요한 불허 검토요소로 보고 있으므로 찬성률뿐 아니라 반대율도 함께 관리해야 합니다.
최근에 집을 산 사람들의 동의가 많으면 문제가 되나요?
최근 취득자라는 이유만으로 자동으로 배제되는 것은 아니지만, 서울시의 주민제안 적정성 검토에서는 2022년 이후 매입한 건축물 소유자의 동의율이 일정 수준 이상인 경우를 투기유입 여부와 함께 검토할 수 있습니다. 따라서 전체 동의율뿐 아니라 소유자의 취득시점과 주민 구성도 함께 관리하는 것이 좋습니다.
모아타운 동의서를 종이로만 받아야 하나요?
서울시는 모아타운 관리계획 주민제안 과정에서 전자서명 기반 전자동의 방식을 도입하고 관련 지원사업도 운영하고 있습니다. 실제 전자동의 적용 여부와 지원대상은 해당 시점의 서울시 공고와 사업 조건을 확인하는 것이 좋습니다. 전자동의를 이용하면 종이 동의서 분실이나 훼손, 대리서명 등의 위험을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
동의율이 70%라면 사업성이 좋다고 볼 수 있나요?
동의율이 높다는 사실만으로 사업성이 높다고 단정할 수는 없습니다. 사업성은 노후도, 토지이용계획, 용도지역, 도로와 주차장 등 기반시설, 예상 분담금, 일반분양 가능성, 공사비와 금융비용 등 다양한 요소에 따라 달라집니다. 동의율은 주민 참여 의지를 보여주는 중요한 지표이지만 사업의 경제성을 대신하는 숫자는 아닙니다.
모아타운 대상지 선정 가부 결정에 영향을 미치는 동의율 징구 노하우를 정리하면 가장 먼저 숫자부터 모으는 것보다 정확한 소유자 명부와 토지면적을 확보하는 것이 중요합니다. 현재 주민제안 방식에서는 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의를 함께 충족해야 하기 때문에 소유자 수와 면적을 별도로 관리해야 합니다.
그리고 동의율 60%를 달성했다고 해서 대상지 선정이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 노후·불량건축물 소유자의 동의가 충분한지, 최근 취득자의 동의가 지나치게 높은 것은 아닌지, 반대 주민이 어느 정도인지, 부동산 이상거래나 투기성 거래가 있는지 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 반대율은 찬성률과 별개로 관리해야 하므로 미응답과 반대를 명확하게 구분해두는 것이 좋습니다.
실제 동의서를 받을 때는 처음 만난 주민에게 서명부터 요청하기보다 먼저 모아타운이 무엇인지 설명하고 사업의 장점과 부담요인을 함께 알려주는 것이 중요합니다. 주민마다 관심사가 다르기 때문에 추가분담금이나 이주, 세입자, 신축주택 규모, 사업기간처럼 각자가 걱정하는 부분에 맞춰 설명하는 것이 효과적입니다. 특히 확정되지 않은 분담금이나 사업완료 시점 등을 확정된 사실처럼 말하는 것은 피해야 합니다.
반대 주민도 무리하게 설득하기보다 반대 이유를 정확히 파악하는 것이 좋습니다. 반대 이유가 분담금 때문인지, 사업기간 때문인지, 기존 주택을 계속 보유하고 싶은 것인지에 따라 설명해야 할 내용이 달라집니다. 주민이 충분히 이해한 뒤 동의하는 절차를 만드는 것이 결국 사업 초기의 갈등을 줄이는 데 도움이 됩니다.
최근에는 전자서명 방식도 도입되어 동의서 징구와 관리의 투명성을 높일 수 있는 환경이 마련되고 있습니다. 종이 동의서를 사용하더라도 작성 즉시 소유자와 필지, 날짜, 서명 여부를 확인하고 원본을 안전하게 관리하는 것이 좋습니다. 모아타운은 동의율을 채우는 순간 끝나는 사업이 아니라 이후 관리계획과 각 사업구역의 정비사업이 이어지는 장기 과정이기 때문에 초기부터 주민의 신뢰와 정확한 자료관리를 함께 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.